Peraturan Lelang Vendureglement dan Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Risalah Lelang

Di Indonesia, sejarah kelembagaan lelang sudah cukup lama dikenal. Peraturan Lelang (Vendureglement) yang sampai saat ini masih berlaku merupakan bentukan pemerintah Hindia Belanda. Peraturan dimaksud tepatnya mulai diundangkan pada tanggal 1 April 1908.

Untuk mengakomodir kebutuhan masyarakat atau perkembangan ekonomi, Pemerintah terus berupaya melakukan terobosan atau deregulasi dalam bidang lelang. Deregulasi dimaksud, antara lain :

1.       dimungkinkannya Balai Lelang Swasta terlibat dalam kegiatan lelang;

2.       diperkenalkannya Pejabat Lelang Kelas II; serta

3.       terbukanya kesempatan bagi para kreditur untuk melakukan lelang langsung (direct auction) tanpa harus melibatkan pengadilan negeri.

Pejabat Lelang Kelas II dimaksud berasal dari kalangan swasta. Pejabat lelang ini berwenang menerbitkan risalah lelang, namun hanya dalam lelang yang bersifat sukarela (voluntary auction). Kemudian, lelang eksekusi langsung adalah kewenangan yang diberikan oleh Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan UU No. 42 Tahun 1992 tentang Jaminan Fidusia. Dalam lelang jenis ini, Balai Lelang bertindak sebagai partner pelaksana dari kreditur.

Jelas, ketiga contoh terobosan dan deregulasi di atas memberikan ruang yang semakin terbuka dan opsi yang semakin beragam bagi masyarakat. Untuk itulah Balai Lelang swasta hadir di tengah masyarakat, khususnya kalangan usaha. Yang banyak dimanafaatkan jasanya menjadi mitra baik dalam melakukan lelang sukarela maupun eksekusi.

Notaris Sebagai Pejabat Pembuat Akta Lelang

Pemberian kewenangan kepada Notaris dalam pembuatan akta risalah lelang sebagaimana disebutkan dalam ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf g Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, menyebabkan timbulnya ketidakpastian hukum dalam pelaksanaannya di bidang lelang. Hal ini dikarenakan pemberian kewenangan tersebut tumpang tindih dengan kewenangan Pejabat Lelang sebagai pelaksana lelang berdasarkan Peraturan Lelang (Vendu Reglement) dan Instruksi Lelang (Vendu Instructie).

Namun demikian kewenangan Notaris membuat akta risalah lelang ini tidak dapat secara otomatis diterapkan begitu saja. Hanya Notaris yang telah ditetapkan dan diangkat sebagai Pejabat lelang Kelas II saja yang berhak dan berwenang memimpin pelaksanaan lelang dan membuat akta risalah lelang.

Notaris dapat merangkap jabatan sebagai Pejabat Lelang Kelas II. Pengaturan hukum bagi Notaris yang ditetapkan dan diangkat menjadi Pejabat Lelang Kelas II diatur dalam Peraturan Lelang (Vendu Reglement) dan Pasal 7 Instruksi Lelang (Vendu Instructie) junto Pasal 4 ayat (3) Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 305/KMK.01/2002 tentang Pejabat Lelang juncto Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 119/PMK.07/2005 tentang Pejabat Lelang Kelas II. Rangkap jabatan Notaris sebagai Pejabat Lelang Kelas II ini bukanlah suatu rangkap jabatan yang dilarang oleh undang-undang yang berlaku, baik peraturan perundang-undangan di bidang lelang maupun di bidang kenotariatan. Pasal 3 huruf g juncto Pasal 17 Undang-Undang Jabatan Notaris tidak melarang rangkap jabatan Notaris sebagai Pejabat Lelang Kelas II.

KEUNGGULAN LELANG

Penjualan aset secara lelang memiliki beberapa keunggulan dibandingkan dengan transaksi konvensional, yaitu:

1.       Kepastian Proses lelang didahului pengecekan dokumen yang sistematis, berlapis serta diumumkan secara terbuka (dalam media massa seperti surat kabar). Selanjutnya pemenang lelang akan mendapatkan risalah lelang. Risalah lelang merupakan akta pengalihan hak (acta van transport) yang memiliki kekuatan hokum sempurna atau otentik.

2.       Efektif dan Efisien Khusus untuk asset yang dijual secara kolektif (massal), lelang merupakan media terbaik. Pelaksanaannya dilakukan sekali waktu serta menghadirkan pembeli secara bersamaan (single event). Dengan model lelang ini, potensi harga terbaik akan lebih mudah dicapai. Sebab, secara teknis dan psikologis, suasana kompetitif dengan sendirinya akan terbentuk.

3.       Transparan Lelang menganut asas publikasi dan terbuka untuk umum. Dengan demikian, lelang merupakan model penjualan asset yang paling transparan. Transparansi ini terutama sangat diperlukan dalam penjualan jaminan kredit/lelang eksekusi, asset milik lembaga atau perusahaan Negara, asset perusahaan-perusahaan publik atau asset lembaga manapun yang memerlukan suatu proses yang transparan.

Biasanya Jasa Yang Ditawarkan Balai Lelang memberikan layanan jasa lelang dalam tiga bentuk, yaitu:

1.       Lelang Sukarela

·         Lelang sukarela adalah lelang terhadap asset (bergerak dan tidak bergerak) yang secara sukarela dijual oleh pemilik atas kuasanya yang sah. Dengan demikian, dalam lelang sukarela tidak ada unsur paksaan, misalnya karena penetapan pengadilan atau permohonan kreditur. Lelang sukarela ini dapat mencakup asset "milik" perusahaan, badan hukum tertentu dan perorangan (misalnya jaminan yang sudah diambil alih bank, inventaris kantor, tanah dan bangunan, perkebunan, mesin-mesin, saham dan sebagainya).

·         Dalam melakukan lelang sukarela, Balai Lelang bertindak selaku penjual yang telah mendapat kuasa dari pemilik). Khusus untuk daerah tertentu, lelang sukarela diselenggarakan oleh Balai Lelang bekerja sama dengan Pejabat Lelang Kelas II. Pejabat Lelang Kelas II dikenal juga dengan pejabat lelang swasta. Apabila di daerah tersebut belum ada Pejabat Lelang Kelas II, maka Balai Lelang bekerja sama dengan Pejabat Lelang Kelas I yang berada di bawah Kantor Lelang Negara setempat. Risalah lelang diterbitkan oleh Pejabat Lelang Kelas II atau Pejabat Lelang Kelas I (untuk daerah yang belum memiliki Pejabat Lelang Kelas II).

2.       Lelang eksekusi

·         Lelang eksekusi adalah lelang terhadap asset yang telah terikat sebagai jaminan suatu utang atau asset yang menjadi objek sitaan suatu institusi hukum.

·         Lelang objek sitaan ini meliputi:

-    lelang melalui penetapan pengadilan (hak tanggungan, hak fidusia atau gugatan),

-    lelang atas permohonan kejaksaan (terkait dengan perkara pidana),

-    lelang sita bea cukai, lelang sita kantor pajak,

-    lelang Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN) dan

-    lelang harta pailit.

·         Dalam lelang eksekusi, Balai Lelang bertindak selaku agen pemohon lelang (kreditur atau instansi berwenang). Lingkup pekerjaan agency dimaksud mencakup penyiapan dan pemeriksaan dokumen, penyiapan dan pemeriksaan objek, pemeliharaan objek, pemasaran, penyelenggaraan lelang hingga membantu pembeli dan penjual menyelesaikan kegiatan administratif pasca lelang.

3.       Lelang Non Eksekusi Wajib

Lelang non eksekusi wajib adalah lelang asset milik negara/daerah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara atau barang milik Badan Usaha Milik Negara/Daerah (BUMN/D), yang oleh peraturan perundang-undangan wajib dijual secara lelang. Misalnya lelang kayu dan hasil hutan.

RANGKUMAN PERATURAN LELANG

RANGKUMAN PERATURAN LELANG

1.       Perbeda LELANG dengan JUAL BELI PADA UMUMNYA

LELANG	JUAL BELI PADA UMUMNYA
Penjualan di muka umum	Tidak harus di muka umum
Ada Pengumuman sebelum lelang	Tidak harus di umumkan terlebih dahulu
Ada Pejabat Lelang	Tidak ada pejabat tertentu
Peserta harus mendaftar dahulu	Tidak
Untuk jenis tertentu diwajibkan ada jaminan penawaran	Tidak
Di pungut Bea Lelang dan pajak	Pajak Penjualan

2.       Perbedaan LELANG PADA UMUMNYA dengan PENGADAAN BARANG DAN JASA PEMERINTAH

LELANG PADA UMUMNYA	PENGADAAN BARANG DAN JASA PEMERINTAH
Panitianya tunggal	Panitianya Banyak
Objek yang dijual berupa Barang	Barang dan Jasa
Pesertanya umum	Badan Hukum dan Umum
Harga yang dikehendaki adalah harga tertinggi	Harga yang dikehendaki yang terendah
Alat bukti berupa RISALAH LELANG	Aat bukti berupa KONTRAK
Peserta tidak ada kualifikasi	Peserta digolongkan berdasarkan kualifikasi
Pembayaran secara Tunai	Pembayaran secara bertahap atau termin

3.       Perbedaan JUAL BELI PADA UMUMNYA dengan PENGADAAN BARANG DAN JASA

PENGADAAN BARANG DAN JASA	JUAL BELI PADA UMUMNYA
Merupakan Pembelian Barang atau pembelian jasa pemborongan pekerjaan	Merupakan proses Menjual dan membeli barang dan jasa
Pengadaan Barang dan Jasa oleh Pejabat Pengadaan	Sedangkan setiap orang tidak ada pengatur khusus
Peserta yang tergabung dalam keanggotaan organisasi Pengadaan Barang dan Jasa	Pelaku bebas tidak ditentukan
Harus tertulis	Penawaran bisa lesan atau tertulis langsung maupun tidak langsung
Penjualnya Banyak calon Pembeli satu	Penjual dan beli masing-masing bisa banyak dan perorangan
Dapat melalui E-Tandering, E-Catalogue, E-Puchasing	Melalui segala media yang memungkinkan di adakan jual-beli
Dapat dilakukan dengan Penunjukan Langsung	Penjualan dan pembelian dilakukan berdasrkan kesepakatan barang dan harga
Pembayaran oleh Pemerintah dengan sistem termin	Pembayaran dilakukan dengan Tunai atau angsuran

4.       Lelang berdasarkan Pasal 6 UUHT tidak dapat dilaksanakan, karena pasal tersebut mengatur mengenai “PARATE EKSEKUSI” yaitu Pemegang Hak Tanggungan yang pertama berhak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum

5.       NOTARIS sebagai PEJABAT LELANG KELAS II tidak melangggar UUJN, karena Pasal 3 huruf g, UUJN tidak mengatur larangan NOTARIS merangkap jabatan sebagai PEJABAT LELANG KELAS II

6.       BALAI LELANG tidak berwewenang untuk melakukan lelang EKSEKUSI , karena PASAL 15 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 176/PMK.06/2010, Balai lelang hanya bertindak sebagai PEMOHON LELANG terhadap LELANG NON EKSEKUSI SUKARELA, yaitu :

LELANG barang milik BUMD/D berbentuk PERSERO

LELANG harta BANK DALAM LIKUIDASI

LELANG barang milik PERWAKILAN ASING

LELANG barang milik SWASTA, PERORANGAN atau BADAN HUKUM

7.       Risalah Lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna. Risalah Lelang teridi dari : Kepala , Badan dan Kaki , dibuat dalam Bahasa Indonesia dan diberi nomer urut. (Pasal 78 PMK no. 93/PMK.06/2010 tetang Pelaksanaan Lelang)

8.       Penawaran Lelang (Pasal 54 – Pasal 63 PMK no. 93/PMK.06/2010 tentang Pelaksanaan Lelang)

Pelaksanaan lelang dilakukan dengan mengadakan Penawaran. Penawaran ini dapat dilakukan denagan cara :

1.         Penawaran Langsung

Dalam Penawaran Lelang Langsung, Peserta Lelang yang sah atau kuasanya pada saat pelaksanaan lelang harus hadir di tempat pelaksanaan lelang. Penawaran Lelang Langsung ini berlaku untuk :

a.      Lelang Eksekusi

adalah lelang untuk melaksanakan putusan/penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.

b.      Lelang Noneksekusi

adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang.

c.      Lelang Noneksekusi Sukarela

adalah lelang atas barang milik swasta, orang atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela.

2.         Penawaran Lelang Tidak Langsung

Dalam Penawaran Lelang Tidak Langsung, Peserta Lelang yang sah atau kuasanya pada saat pelaksanaan lelang tidak diharuskan hadir di tempat pelaksanaan lelang dan penawarannya dilakukan dengan menggunakan teknologi informasi dan komunikasi. Penawaran Lelang Tidak Langsung dilakukan untuk Lelang Noneksekusi Sukarela.

Penawaran lelang tidak langsung ini dapat dilakukan dengan cara lisan dan tertulis. Pada penawaran lelang tidak langsung secara lisan, Peserta Lelang mengajukan penawaran dengan menggunakan media audio visual dan telepon. Sedangkan pada penawaran lelang tidak langsung secara tertulis, Peserta Lelang mengajukan penawaran dengan menggunakan teknologi informasi dan komunikasi antara lain: LAN (local area network), Intranet, Internet, pesan singkat (SMS), dan faksimili. Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan lelang melalui Internet diatur dengan Peraturan Menteri.

9.       Pejabat Lelang Kelas I adalah Pejabat Lelang pegawai Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang berwenang melaksanakan Lelang Eksekusi, Lelang Noneksekusi Wajib, dan Lelang Noneksekusi Sukarela. (Pasal 1 angka 2 PMK Nomor 174/PMK.06/2010). Pejabat Lelang Kelas I diangkat dan diberhentikan oleh Direktur Jenderal atas nama Menteri, dengan memenuhi syarat-syarat sebagai berikut: (Pasal 3)

10.    Pejabat Lelang Kelas II adalah Pejabat Lelang swasta yang berwenang melaksanakan Lelang Noneksekusi Sukarela. (Pasal 1 angka 2 PMK No. 175/PMK.06/2010 ttg Pejabat lelang kelas II) Pejabat Lelang Kelas II diangkat dan diberhentikan oleh Direktur Jenderal atas nama Menteri, dengan masa jabatan selam 3 (tiga) tahun dan dapat diperpanjang kembali dan memenuhi syarat-syarat sebagai berikut : (Pasal 2)