PENGADAAN TANAH MELALUI ACARA PEMBERIAN HAK BARU, PELEPASAN HAK DAN PENCABUTAN HAK

Agar dapat lebih memahami secara benar ketentuan-ketentuan hukum baik berupa norma-norma hukum tertulis maupun yang berlaku sebagai hukum yang tidak tertulis, mengenai Pemerian Hak Baru, Pemindahan Hak, Pelepasan Hak dan Pencabutan Hak atas Tanah, maka harus lebih dahulu memahami mengenai :

1.     KONSEPSI yang melandasi Hukum Tanah Nasional;	Konsepsi Hukum Tanah Nasional kita dengan rumusan KOMUNAL RELIGIUS, yang memungkinkan penguasaan tanah secara individu, dengan hak-hak tanah yang bersifat pribadi, dan sekaligus mengandung unsur kebersamaan.
2.     ASAS-ASAS	Asas-asas yang berlaku dalam Hukum Tanah Nasional terhadap hak Penguasaan yang diberikan kepada Pemegang Hak atas tanah, meliputi : a.     Penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapapun dan untuk keperluan apapun, harus dilandasi Hak Atas Tanah yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional; b.     Penguasaan dan penggunaan tanah tanpa ada landasan haknya, tidak dibenarkan bahkan diancam dengan sanksi pidana; c.     Penguasaan dan penggunaan tanah yang berlandaskan hak yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional, dilindungi oleh hukum terhadap ganguan dari pihak manapun, baik oleh sesama anggota masyarakat maupun oleh pihak penguasa sekalipun, jika ganguan itu tidak ada landasan hukumnya; d.     Hukum menyediakan sarana Hukumnya untuk melindungi gangguan yang terjadi melalui : §  Gugatan Perdata yang ditujukan kepada Pengadilan Negeri atau meminta perlindungan kepada Bupati/Walikota, jika ganguan tersebut dilakukan oleh sesama anggota masyarakat; §  Jika ganguan terjadi oleh sebab dilakukan Penguasa, gugatan dilakukan melalui Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) e.     DALAM KEADAAN BIASA, apabila Hak Atas Tanah dibutuhkan oleh siapapun dan untuk kepentingan apapun termasuk didalamnya untuk kepentingan umum, Perolehan tanah yang dihaki seseorang, haruslah melalui musyawarah untuk mencapai kesepakatan, baik mengenai penyerahan tanah kepada yang membutuhkan maupun Imbalan yang harus diterima oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan; f.      DALAM KEADAAN BIASA, perolehan tanah yang dilakukan oleh pihak yang membutuhkan tanah tidak boleh dengan cara MEMAKSA (PAKSAAN) dalam bentuk apapun dan oleh siapapun dan termasuk dalam hal pemberian imbalan yang tidak disetujui oleh pemilik Hak atas Tanah.  Demikian juga yang berlaku dalam Pasal 1404 KUH Perdata mengenai Penawaran Pembayaran yang dikiuti dengan Konsinyasi pada Pengadilan Negeri; g.     DALAM KEADAAN MEMAKSA, jika tanah yang dimiliki oleh seseorang, dibutuhkan untuk kepentingan umum, dan tidak mungkin menggunakan tanah yang lain, bersamaan dengan itu musyawarah yang telah dilakukan tidak menghasilkan kesepakatan, DAPAT DILAKUKAN PENGAMBILAN SECARA PAKSA, dalam arti tidak perlu persetujuan dengan pemegang Hak atas tanah, melalui acara PENCABUTAN HAK yang diatur dalam UU No. 20 tahun 1961 h.     Upaya untuk memperoleh atau pengambil alihan Hak Atas Tanah, baik melalui KESEPAKATAN atau PENCABUTAN, maka Pemegang Hak Atas Tanah , berhak memperoleh imbalan atau ganti kerugian bukan hanya mengenai tanah, bangunan dan tanamannya, melainkan juga kerugian-kerugian lain yang disebabkan penyerahan tanah yang bersangkutan; i.       Akibat dari Pencabutan Tanah untuk kepentingan umum ini, tidak boleh menyebabkan pemegang Hak Atas Tanah tersebut mengalami kemunduran, baik dalam bidang sosial maupun ekonominya.
3.     SISTEM PENGATURANNYA	Pada proses memperoleh tanah yang diperlukan, dibutuhkan cara yang sesuai dengan ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku. Dimana cara tersebut tersusun dalam sistem pengaturannya. Sistem pengaturan tersebut didasarkan pada kenyataan bahwa a.     Apakah status tanah yang tersedia merupakan TANAH NEGARA atau TANAH HAK b.     Jika status tanah yang tersedia TANAH HAK. Apakah Pemegang Hak Atas Tanah tersebut BERSEDIA atau TIDAK BERSEDIA untuk menyerahkan atau memindahkan Hak Atas Tanahnya tersebut. c.     Apabila pemegang Hak Atas Tanah tersebut BERSEDIA, Apakah PIHAK YANG MEMERLUKAN Tanah yang dimaksud tersebut MEMENUHI SYARAT atau TIDAK MEMENUHI SYARAT sebagai Pemegang Hak Atas Tanah yang bersangkutan.
Disamping ketiga hal tersebut juga tidak kalah pentingnya adanya KESADARAN bahwa: Negara Kita adalah “NEGARA YANG BERDASARKAN ATAS HUKUM” seperti yang tegaskan dalam Penjelasan UUD 1945 dan dalam Falsafah PANCASILA.

Berdasarkan Kriteria tersebut, maka disusunlah  SISTEM PEROLEHAN TANAH,  baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk kepentingan umum. 

Sistem ini dibedakan menjadi 2 (dua) jenis status Tanah yaitu :

1.         Status TANAH NEGARA

Jika yang tersedia Tanah Negara maka harus ditempuh dengan acara PERMOHONAN HAK BARU.

2.         Status TANAH HAK

Bagi status TANAH HAK maka cara untuk memperoleh Tanah ini deibedakan menjadi 2 (dua) cara, yaitu :

1.       Musyawarah untuk mencapai Kesepakatan	2.       Pencabutan Hak Atas Tanah
Proses penyerahan tanah yang dilakukan dengan mengadakan persetujuan bersama serta kata sepakat berikut imbalannya. Pada cara Musyawarah untuk mencapai kesepakatan ini dibedakan berdasarkan, Pihak yang membutuhkan Tanah, antara lain:	Pencabutan Hak Atas tanah dapat dilakukan apabila musyawarah tidak mencapai kata sepakat, dengan tujuan penggunaan tanah tersebut untuk Kepentingan umum dan tidak dapat digantikan dengan tanah lainnya. (UU No. 20 tahun 1961/PP NO. 39 tahun 1973).
a.     Acara PEMINDAHAN HAK : Acara Pemindahan Hak atas Tanah dilakukan apabila pihak yang membutuhkan tanah tersebut MEMENUHI syarat sebagai PEMEGANG HAK atas tanah yang bersangkutan; b.     Acara PELEPASAN HAK :  Acara Pelepasan Hak dilakukan apabila pihak yang membutuhkan tanah tersebut memenuhi TIDAK memenuhi syarat sebagai PEMEGANG HAK atas tanah yang bersangkutan;

HUKUM TANAH NASIONAL JUAL – BELI TANAH (Landasan Hukumnya : PP No. 24 tahun 1997)

Jual Beli Tanah dibagi menjadi 2 Tahapan proses, yaitu :
1.     Tahap Pembuatan akta yang dilakukan oleh PPAT	Awalnya Penjual dan Pembeli datang ke kantor PPAT dengan membawa 2 orang saksi, kemudian PPAT membuat akta jual-beli yamg dikehendaki oleh para pihak penghadap.
2.     Tahap Pendaptaran jual-beli di Kantor Pertanahan	Setelah Akta jual-beli selesai dibuat oleh PPAT, maka PPAT wajib untuk mendaftarkan tanah yang akta jual-beli telah dibuatnnya di Kantor Pertanahan wilayah kerja PPAT selambat-lambatnya 7 hari.

COMPERSERE INITIAL REGISTRATION

adalah Pendaftaran tanah yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan dalam hal ini PP No. 24 tahun 1997.

Kapan Pemindahan Hak Atas Tanah dari Penjual ke Pembeli terjadi ?

Pada saat setelah selesai dibuatnya Akta Jual-Beli oleh PPAT, tidak perlu menunggu keluarnya Sertifikat atas nama Pembeli.

Alasannya : Bahwa Jual-Beli yang diatur dalam PP. No. 24 tahun 1997 ( Hukum Tanah Nasional), mengambil pengertian Jual-Beli Tanah dari Hukum Tanah Adat, yang menjadi dasar dari Hukum Tanah Nasional sehingga digunakan adalah Jual-Beli Tanah menurut Hukum Hukum Adat.

Jual-Beli Tanah menurut Hukum Adat

-     Jual beli merupakan Hukum Perpindahan Hak Atas Tanah dari penjual ke pembeli dan pembeli membayar tanah yang bersangkutan. -     Berbeda dengan yang diatur dalam Buku II KUH Perdata menyebut Jual-Beli Tanah dengan PERJANJIAN. -     Jual-Beli tanah menurut Hukum Adat cukup dilakukan di hadapan Kepala Desa atau Ketua Adat dengan Hak Milik Adat.. -     Pada perkembangannya Jual-Beli Tanah tidak lagi dilakukan dihadapan Kepala Desa atau Ketua Adat tetapi dilakukan oleh Pejabat yang lebih Profesional yaitu PPAT dengan alasan: ·       Masalah tanah makin lama makin komplek atau rumit ·       Sumber daya Kepala desa atau Ketua Adat dianggap masih kurang memadahi

Fungsi Pendaftaran Jual-Beli Tanah

Apa pentingnya jual-beli tanah harus di daftarkan setelah dikeluarkannya Akta Jual-Beli Tanah oleh PPAT, padahal pembeli sudah menjadi pemilik tanah ?

1.       Fungsi Pendaftaran Tanah bukan untuk memindahkan Hak Atas Tanah, tetapi untuk memperkuat alat bukti kepemilikan atas tanah oleh Pembeli; 2.       Fungsinya karena hanya ada satu nama sertifikat atas tanah, tidak dibuatkan sertifikat baru atas nama pemilik yang baru yang dilakukan hanya pencoretan nama terhadap pemilik lama diganti dengan nama pembeli. Inilah yang disebut dengan perbuatan hukum BALIK NAMA.

PPAT wajib mendaftarkan tanah

Siapa yang harus/wajib mendaftarkan ?

Jawaban:   Menurut PP. No. 24 tahun 1997 yang wajib mendaftarkan tanah adalah PPAT

Alasan : 1.       Supaya ada jaminan bahwa setiap ada Jual-Beli tanah itu, akan selalu didaftarkan. Apabla PPAT tidak mendaftarkan maka PPAT akan kena sanksi; 2.       Jika berkas Jual-beli atas tanah diserahkan kepada Pembeli ternyata banyak sekali Jual-Beli atas Tanah yang tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan. 3.       Belajar dari PP yang sebelumnya yaitu PP. No 10 tahun 1961 mengatur bahwa yang dapat mendaftarkan Jual-Beli atas tanah yitu : PPAT dan PEMBELI, ternyata banyak Jual-Beli Atas Tanah yang tidak didaftarkan di Kantor Pertanahan. 4.       Berlakunya asas COMPERSERE INITIAL REGISTRATION pada PP. No. 24 tahun 1997, dengan maksud yaitu : -   Harus PPAT yang mendaftar -   Bahwa Jual-Beli Atas Tanah harus berakhir dengan diterimanya SERTIFIKAT Atas Tanah oleh Pembeli -   Pendaftaran jual-beli tanah oleh PPAT selambat-lambatnya 7 hari setelah Akta Jual-Beli telah selesai dibuat.

PP No. 24 tahun 1997 merupakan penyempurnaan PP. No. 10 tahun 1961

Sebutkan ketentuan didalam PP No. 24 tahun 1997 yang menyempurnakan PP. No. 10 tahun 1961 !

Jawaban : Penyempurnaan terbut dalam beberapa hal yaitu : 1.           Siapa yang harus mendaftar 2.           PP No. 10 tahun 1961 tidak mengatur berapa lama PPAT maupun Pembeli mendaftar ( tidak ada ketentuan Batas Waktu)

SIFAT JUAL-BELI TANAH

Sifat yang diambil oleh Hukum Tanah Nasional yang berasal dari Hukum Tanah Adat yaitu : 1.       “SIFAT KONTAN/TUNAI” mengandung pengertian : “Harga tanah dianggap telah dibayar lunas” 2.       Meskipun faktanya belum, dianggap sudah dibayar Lunas

Contoh :  A dan B sepakat harga tanah Rp. 10 juta pada saat menghadap PPAT, B sebagai Pembeli baru membayar sejumlah Rp. 8 juta kepada A sebagai Penjual, sisanya dibayar bulan depan. Walaupun B baru membayar sejumlah Rp. 8 juta kepada A, karena sifat dari jual-beli tanah itu KONTAN maka dalam pembuatan Akta Jual-beli oleh PPAT dianggap sudah LUNAS, demikian B sebagai Pembeli Tanah dianggap sebagai Pemilik Tanah yang baru. Sisa pembayaran yang masih kurang Rp. 2 juta bukan sisa pembayaran atas Tanah yang di beli B tetapi sebagai Hutang B terhadap A dan dianggap tidak ada hungannya dengan jual-beli atas tanah yang bersangkutan. Sehingga apabila B sebagai Pembeli tidak melunasi Hutangnya maka TIDAK DAPAT MEMBATALKAN JUAL_BELI TANAH tersebut.

Tetapi serng kali dalam praktek oleh NOTARIS lebih dahulu dibuatkan AKTA PENGIKATAN JUAL_BELI (selama belum lunas) dimana akta ini bersifat Keperdataan.

CARA MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH

Cara memperoleh tanah secara umum ada 2 macam tanah yaitu :	Tanah Hak	Yaitu HM, HGB, HGU, Hak Pakai
	Tanah Negara	yaitu tanah yang dikuasai Negara

Pada TANAH HAK diperoleh dengan cara yaitu : Peralihan Hak Atas Tanah yang mencakup kumpulan dari beberapa perbuatan hukum dengan cara Jual-Beli, Hibah Tanah, Tukar-Menukar, Lelang, Pewarisan Hak Tanah

PERBEDAAN JUAL BELI TANAH DENGAN PEWARISAN TANAH
JUAL BELI	PEWARISAN
1.     Pembeli harus memnuhi syarat sebagai pemegang Hak atas Tanah 2.     Penerima Hak Atas Tanah Harus WNI	1.         Tidak bisa sebagai Pembeli 2.         Penerima Hak bisa seorang WNA dengan Pewarisan tanpa wasiat dengan batas waktu maksimal 1 tahun

PERBEDAAN JUAL BELI DENGAN PELEPASAN
JUAL BELI	PELEPASAN
1.     Harus memenuhi syarat sebagai pihak yang membutuhkan tanah 2.     Akta Jual beli dibuat oleh PPAT 3.     Status Hak atas Tanahnya tidak berubah-ubah Penyelesaian pembayarannya dengan HARGA JUAL_BELI	1.     Pihak yang membutuhkan tanah tidak memenuhisyarat sebagai pembeli 2.     Akta Pelepasan dapat dibuat oleh : NOTARIS, Pejabat Kantor Pertanahan, dan PPAT 3.     Status Hak atas tanahnya berubah-ubah 4.     Penyelesaian pemabayarannya dengan GANTI RUGI

PERSAMAAN ANTARA JUAL BELI DENGAN PELEPASAN	Dengan Kata Sepakat
	Para Pihak Kedudukannya seimbang

Cara memperoleh Tanah dengan Hak
Harus memenuhi syarat sebagai pihak yang membutuhkan tanah, ada 2 cara yaitu :	Jika pihak yang membutuhkan tanah memenuhi syarat maka dapat dilakukan dengan JUAL_BELI TANAH
	Jika pihak yang membutuhkan tanah Tidak memenuhi syarat maka dilakukan dengan cara PELEPASAN HAK ATAS TANAH

Pelepasan juga dikenal dengan istilah PEMBEBASAN TANAH di atur dalam :

1.       Kemendagri No. 15 tahun 1975 2.       Kemudian diganti dengan KEPPRES No. 55 tahun 1993 Istilah Pelepasn Tanah diganti dengan PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM DALAM RANGKA PEMBANGUNAN 3.       Direvisi lagi dengan Peraturan Presiden No. 36 tahun 2005 4.       Revisi lagi dengan Peraturan Presiden No. 65 tahun 2006

Para pihak kedudukannya menurut Hukum baik dalam Jual-beli maupun Pelepasan Kedudukannya seimbang dan Harus dengan KATA SEPAKAT (Musyawarah)

Apabila KATA SEPAKAT tidak dapat dilaksanakanmaka dengan jalan terakhir yaitu : PENCABUTAN HAK ATAS TANAH dengan syarat :

1.       Jika Lokasi ini benar-benar untuk kepentingan umum

2.       Peruntukkannya Tidak dapat dipindahkan ke tempat lain

Contoh :

o    Tanah untuk Bandara Udara

o    Tanah untuk Jalan TOL  

Tahapan dalam proses Pelepasan Hak Atas Tanah dari Masyarakat :

1.     Membentuk PANITIA PELEPASAN khusus bagi Instanasi Pemerintah sebagai pihak yang membutuhkan tanah biasanya disebut sebagai PANITIA 9, jika yang membutuhkan tanah selain Pemerintah yaitu PT tidak harus membentuk PANITA PELEPASAN dapat secara langsung berhubungan dengan pemilik Hak 2.     Pemilk Tanah melepaskan Hak Atas Tanahnya yang kemudian menjadi TANAH NEGARA 3.     Pemilik Tanah Memperolah GANTI RUGI atas pelepasan Hak Atas Tanahnya 4.     PT atau Instansi Pemerintah mengajukan Permohonan HAK ATAS TANAH Yang dimaksud. Jika dikabulkan maka PT atau Instansi Pemerintah tersebut memperoleh Hak Atas Tanah yang dimaksud berupa HGB, HGU atau Hak Pakai

Cara Memperoleh Hak Atas Tanah Negara : -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Dengan Mengajukan Permohonan Hak Baru Kepada Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Mengingat Sruktur Organisasi BPN terdiri dari : BPN Pusat, BPN Kanwil, dan BPN Kota atau Kabupaten.

Kepada siapa Permohonan Hak Baru tersebut diajukan ? -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Berdasarkan pada Peraturan BPN No. 1 tahun 2011 tentang Pelimpahan Wewenang Pembelian Hak Atas Tanah . Permohonan Hak Baru Atas Tanah Negara dapat diajukan kepada BPN Pusat, atau kepada BPN Kanwil dan juga dapat diajukan kepada BPN Kota atau Kabupaten.

Mengapa dalam Peraturan BPN No. 1 tahun 2011 menggunakan istilah PELIMPAHAN WEWENANG ?

Karena urusan tanah itu sebenarnya urusan Kantor BPN PUSAT tetapi dengan pertimbangan untuk memperlancar Pembelian atas anah Negara dapat diadakan Pelimpahan wewenang kepada KANWIL dan Kantor BPN KOTA atau KABUPATEN.

Tanah Negara Meliputi :

1.     Tanah yang belum pernah ada Haknya (Tanah Negara Murni) 2.     Sudah pernah ada haknya dikarenakan terjadi ketentuan-ketentuan perbuatan tertentu maka menjadi TANAH  NEGARA 3.     Misalnya : - HGB yang batas waktunya berakhir tetapi tidak diperpanjang 4.     Warga Negara Asing yang memperoleh warisan tanpa wasiat yang batas maksimalnya telah berakhir yaitu 1 tahun 5.     PT yang melakukan Jual-Beli Tanah Hak Milik

Konversi Bekas Hak Barat yaitu :  Eigendom, Erfpahct, Hak Opstal jika tidak dikonversi maka batas waktunya hanya 20 tahun  setelah itu menjadi TANAH NEGARA