HUKUM TANAH NASIONAL JUAL – BELI TANAH (Landasan Hukumnya : PP No. 24 tahun 1997)

Jual Beli Tanah dibagi menjadi 2 Tahapan proses, yaitu :
1.     Tahap Pembuatan akta yang dilakukan oleh PPAT	Awalnya Penjual dan Pembeli datang ke kantor PPAT dengan membawa 2 orang saksi, kemudian PPAT membuat akta jual-beli yamg dikehendaki oleh para pihak penghadap.
2.     Tahap Pendaptaran jual-beli di Kantor Pertanahan	Setelah Akta jual-beli selesai dibuat oleh PPAT, maka PPAT wajib untuk mendaftarkan tanah yang akta jual-beli telah dibuatnnya di Kantor Pertanahan wilayah kerja PPAT selambat-lambatnya 7 hari.

COMPERSERE INITIAL REGISTRATION

adalah Pendaftaran tanah yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan dalam hal ini PP No. 24 tahun 1997.

Kapan Pemindahan Hak Atas Tanah dari Penjual ke Pembeli terjadi ?

Pada saat setelah selesai dibuatnya Akta Jual-Beli oleh PPAT, tidak perlu menunggu keluarnya Sertifikat atas nama Pembeli.

Alasannya : Bahwa Jual-Beli yang diatur dalam PP. No. 24 tahun 1997 ( Hukum Tanah Nasional), mengambil pengertian Jual-Beli Tanah dari Hukum Tanah Adat, yang menjadi dasar dari Hukum Tanah Nasional sehingga digunakan adalah Jual-Beli Tanah menurut Hukum Hukum Adat.

Jual-Beli Tanah menurut Hukum Adat

-     Jual beli merupakan Hukum Perpindahan Hak Atas Tanah dari penjual ke pembeli dan pembeli membayar tanah yang bersangkutan. -     Berbeda dengan yang diatur dalam Buku II KUH Perdata menyebut Jual-Beli Tanah dengan PERJANJIAN. -     Jual-Beli tanah menurut Hukum Adat cukup dilakukan di hadapan Kepala Desa atau Ketua Adat dengan Hak Milik Adat.. -     Pada perkembangannya Jual-Beli Tanah tidak lagi dilakukan dihadapan Kepala Desa atau Ketua Adat tetapi dilakukan oleh Pejabat yang lebih Profesional yaitu PPAT dengan alasan: ·       Masalah tanah makin lama makin komplek atau rumit ·       Sumber daya Kepala desa atau Ketua Adat dianggap masih kurang memadahi

Fungsi Pendaftaran Jual-Beli Tanah

Apa pentingnya jual-beli tanah harus di daftarkan setelah dikeluarkannya Akta Jual-Beli Tanah oleh PPAT, padahal pembeli sudah menjadi pemilik tanah ?

1.       Fungsi Pendaftaran Tanah bukan untuk memindahkan Hak Atas Tanah, tetapi untuk memperkuat alat bukti kepemilikan atas tanah oleh Pembeli; 2.       Fungsinya karena hanya ada satu nama sertifikat atas tanah, tidak dibuatkan sertifikat baru atas nama pemilik yang baru yang dilakukan hanya pencoretan nama terhadap pemilik lama diganti dengan nama pembeli. Inilah yang disebut dengan perbuatan hukum BALIK NAMA.

PPAT wajib mendaftarkan tanah

Siapa yang harus/wajib mendaftarkan ?

Jawaban:   Menurut PP. No. 24 tahun 1997 yang wajib mendaftarkan tanah adalah PPAT

Alasan : 1.       Supaya ada jaminan bahwa setiap ada Jual-Beli tanah itu, akan selalu didaftarkan. Apabla PPAT tidak mendaftarkan maka PPAT akan kena sanksi; 2.       Jika berkas Jual-beli atas tanah diserahkan kepada Pembeli ternyata banyak sekali Jual-Beli atas Tanah yang tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan. 3.       Belajar dari PP yang sebelumnya yaitu PP. No 10 tahun 1961 mengatur bahwa yang dapat mendaftarkan Jual-Beli atas tanah yitu : PPAT dan PEMBELI, ternyata banyak Jual-Beli Atas Tanah yang tidak didaftarkan di Kantor Pertanahan. 4.       Berlakunya asas COMPERSERE INITIAL REGISTRATION pada PP. No. 24 tahun 1997, dengan maksud yaitu : -   Harus PPAT yang mendaftar -   Bahwa Jual-Beli Atas Tanah harus berakhir dengan diterimanya SERTIFIKAT Atas Tanah oleh Pembeli -   Pendaftaran jual-beli tanah oleh PPAT selambat-lambatnya 7 hari setelah Akta Jual-Beli telah selesai dibuat.

PP No. 24 tahun 1997 merupakan penyempurnaan PP. No. 10 tahun 1961

Sebutkan ketentuan didalam PP No. 24 tahun 1997 yang menyempurnakan PP. No. 10 tahun 1961 !

Jawaban : Penyempurnaan terbut dalam beberapa hal yaitu : 1.           Siapa yang harus mendaftar 2.           PP No. 10 tahun 1961 tidak mengatur berapa lama PPAT maupun Pembeli mendaftar ( tidak ada ketentuan Batas Waktu)

SIFAT JUAL-BELI TANAH

Sifat yang diambil oleh Hukum Tanah Nasional yang berasal dari Hukum Tanah Adat yaitu : 1.       “SIFAT KONTAN/TUNAI” mengandung pengertian : “Harga tanah dianggap telah dibayar lunas” 2.       Meskipun faktanya belum, dianggap sudah dibayar Lunas

Contoh :  A dan B sepakat harga tanah Rp. 10 juta pada saat menghadap PPAT, B sebagai Pembeli baru membayar sejumlah Rp. 8 juta kepada A sebagai Penjual, sisanya dibayar bulan depan. Walaupun B baru membayar sejumlah Rp. 8 juta kepada A, karena sifat dari jual-beli tanah itu KONTAN maka dalam pembuatan Akta Jual-beli oleh PPAT dianggap sudah LUNAS, demikian B sebagai Pembeli Tanah dianggap sebagai Pemilik Tanah yang baru. Sisa pembayaran yang masih kurang Rp. 2 juta bukan sisa pembayaran atas Tanah yang di beli B tetapi sebagai Hutang B terhadap A dan dianggap tidak ada hungannya dengan jual-beli atas tanah yang bersangkutan. Sehingga apabila B sebagai Pembeli tidak melunasi Hutangnya maka TIDAK DAPAT MEMBATALKAN JUAL_BELI TANAH tersebut.

Tetapi serng kali dalam praktek oleh NOTARIS lebih dahulu dibuatkan AKTA PENGIKATAN JUAL_BELI (selama belum lunas) dimana akta ini bersifat Keperdataan.